Aká fixácia úroku na hypotéke je najlepšia?

Fixácia úroku na hypotéke je najpodstatnejší parameter,  ktorý ovplyvnuje to o koľko hypotéku nakoniec preplatíme. Doba  fixácie úroku je obdobie, počas ktorého nám banka nemôže úrok na hypotéke zmeniť, bez nášho súhlasu.

Banka tak  môže urobiť až v čase, ked fixácia úroku skončí a nasleduje ďalšie, nové obdobie fixácie. Podľa zákona však  vtedy musí banka dva mesiace pred ukončením fixácie úroku poslať klientovi informáciu s návrhom úrokou  s fixáciou na ďalšie obdobie. Klient má tak dostatok času, aby sa rozhodol či úrok  s danou fixáciou  príjme, alebo si zvolí inú dobu fixácie úroku, alebo či bude s bankou o úroku a jeho fixácii vyjednávať, prípadne či refinancuje hypotéku do novej banky, pretože mu iná banka ponúkla lepšie podmienky.

Pozor: Aby vám bol list s návrhom novej sadzby pri konci fixácie včas doručený, majte vždy v banke nahlásenú správnu korešpondenčnú adresu.

Fixácia úroku a jej možnosti

Banky sa pri hypotékach okrem iného medzi sebou líšia práve dľžkou doby fixácie a tým, aký vysoký úrok na tú ktorú dobu ponúkajú.

Preto, pri vybavovaní hypotéky sa oplatí obrátiť na hypotekárneho poradcu, ktorý vám tieto rozdiely porovná a pomôže vám vybrať najlepšiu variantu. Môžete tak ušetriť nemalé peniaze na splátke hypotéky.

Každopádne fixovať úrok je možné od jedného až po dvadsať rokov. Mezi tým sú možnosti na 3,5,7, 10,15 rokov podľa tej ktorej banky. Spravidla čím dlhšiu fixáciu si klient zvolí, tým vyššia je sadzba úroku, a aj tým sa banky medzi sebou líšia.

V jednej banke môže byť fixácia na 3 roky rovnaká ako v druhej banke na 5, alebo 7 rokov a pod. .

Niektoré banky ponúkajú pri niektorých fixáciách aj zníženie úroku oproti štandardnej úrokovej sadzbe, ale podmieňujú to spravidla uzatvorením ďalších finančných produktov, akými sú  napríklad životné poistenie, majetkové poistenie, sporenie, kreditné karty…

Niekedy to môže, ale aj nemusí byť výhodné. Lebo na jednej strane ušetríme na úroku, ale na druhej strane môžeme stratiť na povinnej platbe do niečoho, čo až tak nepotrebujeme, alebo môžeme mať inde oveľa vyhodnejšie prípadne lacnejšie.  Napr. kreditná karta stojí každoročný poplatok, poistenie môže byť drahé alebo so zlými poistnými podmienkami  atď. .

Akú fixáciu úroku si vybrať .

Dlhodobo je najčastejšie volenou  fixáciou úroku na hypotékach  obdobie na tri alebo päť rokov.

Akú fixáciu si vybrať záleží od toho v akej aktuálnej situácii sa nachádzajú úrokové sadzby, aké sú očakávania inflácie a rastu ekonomiky a pod.

Každopádne v rokoch 2019 až 2021 tu prišli historicky najnižšie úroky na požičané peniaze v bankách nielen na slovensku ale aj vo svete.

Banky lákajú ľudí na nižšie fixácie úrokov s nízkou sadzbou kedy napr. fixácia na 3 roky je možná s úrokom už okolo 0,4%. 

Ak si ale všetko predstavíme v perspektíve, tak vzhľadom na to, že sme pravdepodobne na dne úrokových sadzieb tak v nasledujúcich rokoch môžeme očakávať skôr ich rast.  Zároveň sú tu silné inflačné očakávania a  rast inflácie ide ruka v ruke s rastom úrokových sadzieb.

V tejto súvislosti sa javí zaujímavou aj fixácia úrokovej sadzby na 10 rokov ktorú niektoré banky ponúkajú. 

Na druhej strane, ak by sme  sa rozhodovali nad fixáciou sadzby v čase, kedy sú úroky vysoko, tak máme jednu výhodu .

Splatenie hypotéky medzi obdobiami fixácie stojí poplatok 1% z aktuálneho zostatku a niektoré banky dokonca tento poplatok preplácajú, ak k nim klient svoju hypotéku prenesie.

Tzn. že, ak by sme si v čase, keď sú úroky na vysokej úrovni zvolili dlhšie obdobie fixácie a úroky by medzitým klesli, tak ako sa to stalo páve pred pár rokmi, tak stále máme možnosť svoju hypotéku refinancovať do inej banky s nižším úrokom, alebo sa dohodnúť s vlastnou bankou na znížení úroku aj počas obdobia fixácie.  Vlastná banka “pod hrozbou” odchodu klienta z banky tak veľa krát rada urobí, ale musíme o to aktívne požiadať.

Preplatenosť úveru vz. fixácia úroku

Pri zle zvolenej fixácii hlavne v období nízkych úrokových sadzieb riskujeme, že za požičané peniaze zaplatíme viac, ako by sme zaplatili v prípade dobre zvolenej fixácie.

Rizikom je, že si zvolíme príliž krátku dobu fixácie napr. 3 roky a o tri roky sa výraznejšie zvýšia úroky a tak začneme za hypotéku, úver platiť viac, ako by sme platili, keby sme si zvolili fixáciu úroku dlhšiu.

A naopak.

Ak si zvolíme dlhšiu fixáciu úroku napr. na 10 rokov s vyšším úrokom a k navýšeniu úrokových sadzieb v čase  nedôjde, tak zaplatíme za požičané peniaze viac ,ako by sme zaplatili, ak by sme si vybrali fixáciu úroku na kratšiu dobu.

Príklad porovnania finančnej (ne)výhodnosti jednotlivých fixácií:

Michal si chce zobrať hypotéku 100 000 eur na dobu 30 rokov a rozmýšľa nad sadzbou v jednej banke  0,4% s fixáciou 3 roky a sadzbou v druhej banke 1,5% s fixáciou na 10 rokov.

Splátka hypotéky FIX 3 je 295 eur.

Splátka hypotéky FIX 10 je 345 eur.

Pri fixácii 3 roky oproti fixácii 10 rokov ide o úsporu 50 eur mesačne. 

Tzn. úsporu za 3 roky, teda do obdobia kedy sa môže úrok na hypotéke zmeniť je 1 800 eur na splátke, 

ale 

ďalšia úspora je aj na zostatku dlžnej sumy po troch rokoch, kedy pri trojročnej fixácii úroku bude zostatok hypotéky 90 531 eur a na hypotéke s desaťročnou fixáciou úroku bude zostatok 91 900 eur teda ďalších 1 349 eur úspory v prospech trojročnej fixácie .

Spolu teda po troch rokoch pri trojročnej fixácii úroku so sadzbou 0,4% ušetríme cca 3 150 eur oproti desaťročnej fixácii.

ALE.

Podstatné je rozmýšľať aj nad scénárom, čo bude ďalej s úrokmi po 3 rokoch.

Najpodstatnejšia otázka je :

 Ak pri braní hypotéky môžeme v budúcnosti  očakávať skôr rast úrokov, tak o koľko musia úroky stúpnuť, aby sa nám oplatila skôr desať ročná fixácia úroku ?

Prepočet hovorí jednoznačne .

Ak by sa úroky po troch rokoch zvýšili,  tak pri hodnote 2,5% by sa v najbližších siedmych rokoch, teda do ukončenia desaťročnej fixácie vymazala úspora, ktorú by sme dosiahli počas prvých troch rokov pri trojročnej fixácii úroku a zároveň by bol zostatok úveru po desiatich rokoch na desaťročnej fixácii o cca 1 000 eur nižší . Hodnota zostatku cca  71 520 eur .

Ako

pri trojročnej fixácii, kde by bola hodnota zostatku cca  72 566 eur.

Každé zvýšenie úrokov po troch rokoch NAD 2,5% hrá  v prospech desaťročnej fixácie.

Zvýšenie úrokov po troch rokoch POD 2,5% zasa skôr hrá v prospech fixácie trojročnej, teda ak nerátam spomínaný rozdiel v hodnote zostatku hypotéky cca 1000 eur. 

Samozrejme medzi tretím a desiatym rokom sa úrokové sadzby môžu vyvíjať rôzne, teda rôzne stúpať, alebo aj klesať a preto sa všetko úplne presne spočítať nedá.

Každopádne. 

Ak by sa Michal z prípadu obával rastu úrokov nad 2,5 % tak by si mal zvoliť desaťročnú fixáciu úroku a ak nie, tak by mal ostať pri trojročnej, prípadne zvoliť strednú cestu päťročnej fixácie úroku. 

Čím vyššia je suma hypotéky, tým väčšia može byť finačná strata, alebo úspora na jej preplatenosti dobre zvolenou fixáciou úroku.

Zároveň, čím menší je rozdiel v úroku medzi jednotlivými fixáciami, tým stačí aj menší rast úrokov k tomu, aby sa viac oplatila dlhodobejšia fixácia.

Niektoré banky ponúkajú aj nižší úrok s fixáciou na 10 rokov ako 1,5% a niektoré zasa vyšší úrok na fixáciu 3 roky ako 0,4% .

Na druhej strane vždy ide iba o predpoklady. Kľudne tu môže byť desaťročie nízkych úrokov a naopak o dva tri roky sa môžu úroky zvýšiť na hodnoty z pred pár rokov, kedy bol bežný úrok na hypotéke okolo 5%.

V jednej z posledných kríz napr. v USA klesli úroky k 1% ale po jej prekonaní v krátkej dobe vyskočili o 4% vyššie. Ale napríklad v Japonsku sa úroky držali na nízkych úrovniach od devädesiatych rokov minulého storočia dodnes, takže naozaj dlhodobo .

Potrebujete poradiť s hypotékou ? Radí vám pomôžeme, stačí vyplniť kontaktný formulár . Ak sa vám článok páčil lajknite ho a potešíte nás 🙂